文/公众号：铁拳何处击

主笔：知非

编辑：何处击

来源：观察者网guancha.cn

中国的房价，过去20年来，不断上演着暴涨神话，甚至于深圳等地房价在疫情年都可以暴涨一倍——这背后的原因究竟在哪里？

政策三令五申，打压房价，为什么看上去效果并不明显？

要解开这个问题的谜底，归根结底我们还是要回答一个问题：到底是什么催生了房价的无尽暴涨呢？

何师父有个观点：过去我们看待房价问题的思维模型是出了问题的，人们总试图归因于一个方面，比如有人认为是人口红利，有人认为是货币超发，有人认为首恶在于“开发商”和“炒房客”的哄抬，有人认为是地方政府的土地财政。

其实都对也都不对。

老何认为，房地产市场和股市的逻辑类似，每个不同的时空范畴中会有自己的主线逻辑。拿股市来对比，去年炒消费升级所以茅台挂帅，今年炒碳中和所以新能源领跑。房地产市场暴涨的内生动因和主要矛盾也是复杂的。

但细细研究之下，你就会发现，如果说过去十多年，房价的上升是多重力量混合博弈的结果，那么现在这一两年，其实已经进入到“单极化推动”的阶段了。

而业界最近流传甚广的一份文件，则直指这个“单极”，精准度和力度远超过去，这也就是何师父为什么相信，房价连续暴涨的时代已经结束了。

改变的原因是国家意志，从高层定调“第三次分配”就可以看出中国的决心，凡是制造不平等的现象，国家一定要打击。

今天，我们就来详细解读一下这个推理的过程。

这份文件讲了什么？别急，讲政策之前我们还是先讲故事。

1、天降馅饼，半价买房？

大家都知道，现在房地产行业里，鬼故事有点多。许家印前两天卸任了恒大地产董事长，恒大能不能继续那么大，老板自己心里也没底儿。

恒大债务危机只是冰山一角，地产商日子最近都不好过。

老何团队有个哲学系毕业的大米米老师，前两天偷偷问我，有个同学在苏州一家房地产公司干，员工福利可以五五折买房，只是名字要登记在ta名下。能不能买，赚不赚钱，安不安全，灵魂三问，果然哲学。

对，您没听错，不是五五开黑，是五五买房，100万的房子，内部员工买只要55万。可问题是，这根本不是什么福利，只是公司缺钱的表现。

恒大打折卖房，确实反映在数据上

更大的恐慌，来自各地政府的公告。从深圳、天津、青岛开始，8月份以来，已经有十几个一二线城市，突然宣布中止土地拍卖。有路边社消息说，是因为地产商实在没钱了，根本没人报名拿地。

大家都已经捧好瓜，准备看房企的热闹了。毕竟很多人都觉得，中国房价这么高，都是贪婪的地产商害的。等恒大它们都破产了，房价就要降了。

但你要是这么想，那就太单纯了。决定中国房价走势的，从来就不是地产商。恒大不是今年才开始打折卖房的，地产商的苦日子已经过了两三年了，今年只是债务大爆发。可是这两三年里，你看到房价下降了吗？

为什么杀死地产商，也破不了高房价？因为真正托起房价的，另有其人。

2、房企倒贴5000万退地

前段时间，杭州楼市最大的鬼故事，是一家地产商宁愿倒贴5000万，也要把地退给政府。

今年5月，浙江地产商宋都股份，斥资17.83亿，拿下杭州市运河新城的一块住宅用地。仅仅两个月之后，宋都把这块地退给了政府，已缴纳的5000万保证金全赔进去了。

表面的原因是，宋都原本跟另一家地产商谈好，要联合开发这块地，但是对方临时反悔了。

但实际原因很明显，地产商仔细算账之后，发现这块地是赔钱的。

老何找到了当初的出让公告，里面不光有宋都拿地的价格，还规定了未来的销售价格。

根据公告，宋都拿地价格17.83亿，规划建筑面积8.5万平米，折合楼面价是每平米20962元。但是，这8.5万平米面积里，有21%是不能销售的，要求开发商自持出租。

按杭州现在的房价租售比，出租的收益率是很低的，如果我们把这块刨去不算，宋都实际的拿地面积是6万多平米。这样一算，实际楼面价达到了每平米26000多元。

而政府规定的未来销售价格，是每平米29500元，里面还包含了3000元的精装修成本。也就是说，宋都光是拿地成本，就跟未来售价差不多了，再加上税费、建筑和销售等后续成本，这块地每卖一平方，都要亏几千块钱，还不如早点割肉止损。

当然，这个算法是非常粗略的，如果把出租收益加进去，长期是有可能赚钱的。但要知道，房企几乎个个都是高负债企业，出租收益如果不超过年化8%，怎么可能覆盖为此付出的融资成本呢？所以还是亏的。

这笔账一点都不难算。可是，当初地产商又为什么要高价拿地，给自己找罪受？

其实，拿地价格，真不是地产商能说了算。

一方面，地产商最重要的是现金流，需要有源源不断的资金去偿还之前的债务。所以销售比利润更重要，别管亏不亏钱，先保证手里有地可卖，有现金还债，先活下去再说。

另一方面，宋都拿这块地，真的已经很克制了。老何查了一下，跟这块地相邻的地块，2017年被金科、碧桂园联合拿下，当时的溢价率高达70%，再加15%自持。溢价率的意思是说，在政府给出的起拍价基础上，加价70%才拿下土地。

相比之下，宋都虽然21%的自持比例略高，但溢价率只有28%，算是很理性了。

为什么金科碧桂园敢高溢价拿地，宋都却要亏钱？

因为当初那两家拿地是在4年前了，地价还比较低，起楼板拍价只有每平米1万1，宋都的起拍价却高达1万6。

从售价来看，金科碧桂园的房子19年上市时，售价超过了3万，比宋都还高一点，所以利润空间就大了不少。

这下大家看出来了吧，宋都这块地拿得，是真的憋屈。现在金科碧桂园小区的二手房均价，已经超过4万，但是政府为了贯彻“房住不炒”，强行把一手房价摁在了19年水平，连3万都不到。

房价不许涨，但是地价必须得涨啊，这4年间，土地起拍价提高了将近50%，宋都只能硬着头皮拿地。

3、房价上涨的“单极化”趋势

宋都的案例虽然极端，但是也反映了当下中国楼市的普遍现状。

房地产行业里有个形象的比喻，土地是面粉，房子是面包，地产商就是做面包的师傅。

现在，面粉价格不断提高，却不许面包涨价，结果就只能是饿死面包师傅。

问题是，饿死面包师傅，面包就能降价了吗？

老何之前就对房价的构成做过拆分。老百姓买房的钱，主要是被四个群体分了，分别是政府、地产商、建筑施工方和银行。

2017年，券商统计了全国40个大城市的房价构成，其中政府拿到的钱，包括土地价格和各种税费，加起来占到房价的一半。

建筑施工队，大概拿走了大概20%，剩下的30%，才归进入地产商账户。再扣掉给银行的利息，和自己的经营成本，房地产商卖一套房子，利润率只有10%左右。

现在4年过去了，这个结构出现了明显的变化——政府拿走的钱，变得更多了。

今年上半年，全国多个一二线城市实行了土地集中供应，并且很多城市在卖地时，就规定了将来房价的上限。

根据华创证券统计，首批集中供地的16个城市，平均成交的地价房价比均值是56%。也就是说，未来这些土地上盖起来的房子里，光土地成本就占了56%，再加上税费，政府拿走的比例恐怕要接近70%。

至于地产商呢？同样根据房价和地价可以算出，如果还按照17年的财务成本和营销成本来算，房企最后的净利率很可能是零，甚至是负的。因为在同一份研究报告中显示，这16个城市的土地成交地块隐含毛利率均值仅仅18%。

而且，大家仔细看这张图，一些房价被炒到离谱的城市，比如厦门、杭州，地产商的毛利率反而非常低，厦门的房地产毛利率甚至低到只有1%，连最低端的制造业也不如。

这恰恰说明，地产商以前是房价上涨的最大推动力之一，但在集中供地以后，完全靠边了。

另一个角度也能得出同样的结论。我们把统计样本扩大到全国100个城市，也可以看到，从2008年到现在，地价占房价的比例，居然从30%左右迅速提高到50%，并且今年一举突破了60%。

在这个过程中，地产商炒作导致的地价抬升，主要发生在2015-16年的超级牛市期间，当时土拍溢价率一度接近100%，说明土地出让方本来没想卖那么高价，是地产商自己在哄抢。

但是2018年以后，土拍溢价率就一直维持在较低水平，说明这个阶段的地价上涨，是不断提高起拍价造成的。

实际上，过去是地方政府、地产商以及银行，共同分享人口红利带来的楼市财富暴涨，现在，地产商也感受到了被掏空的滋味。

4、爸爸，别闹

既然讲到了银行，老何再来讲一讲关于地产和银行的套娃故事。

让地产商吐出点利润来，大家觉得挺爽，但是，如果真的发生大面积系统性崩溃，则对所有人来讲都是灾难。

沈阳已经意识到了这一点。

最近，沈阳一处万达楼盘推出了降价房源，从均价1.1万降到了8000。当地政府马上约谈了好几家地产商，要求“尽量避免以价格优势吸引购房者”。

你品，你细品。

不光是万达，要说最让沈阳政府头疼的，还得算恒大。

沈阳有一家地方城商行，叫盛京银行，前身是国有的沈阳市商业银行。不过经过一系列资本运作，到2020年，恒大已经在盛京银行持股36.4%，是第一大股东。根据盛京银行最新的港股市值，这块股权价值大约200亿港币。

可奇妙的是，盛京银行又是恒大的大债主。根据财新的一篇报道，盛京银行通过直接或间接渠道，购买了大量恒大债券，风险敞口估计有1300-1500亿人民币。

所以，你说盛京银行到底是恒大的儿子，还是恒大的爸爸？

老何觉得，看从哪个维度讲。股权关系上讲，恒大是盛京的爸爸，但债权关系讲，盛京又是恒大的爸爸，但是从欠钱的是爷爷的辈分算，盛京又是恒大的孙子。

这是爸爸套儿子，儿子套爸爸，爸爸还当了孙子，真是套娃中的套娃。

眼看着恒大撑不住，盛京银行也危险了。今年上半年，盛京银行净利同比下降了60%-70%，要知道，去年同期可是疫情停摆啊，是什么打击比疫情还大？

如果盛京银行被拖下水，威胁的是整个沈阳乃至东北地区的金融安全。8月17日，沈阳国资接盘了恒大在盛京银行将近2%的股份。但2%，实在太少了，真正能救盛京银行的，恐怕还是房价。

放大到全国，其实也是同样的道理，地方性金融机构，本身就没有太好的业务模式，它们和地产互相融资，互相套娃，历史可太悠久了。

房价下降就意味着，要么越套越深，要么套无可套，真想喊一句，爸爸，别闹。

5、中央出手控土地源头价格

老何开头提到的那份文件，正是让“爸爸”别闹的意思。

根据中国网报道，本月初，自然资源部召开了一场闭门会议，随后一份政策文件开始在地产圈流传。

文件里最有新意的一条，是要求各地土拍溢价率不许超过15%，并且“绝不允许”通过提高起拍价、自持率等方式调整溢价率，变相提高实际土地价格。

这份文件措辞非常严厉，要求严格控制城市楼面地价新高，违规者将被公开严厉处置。

前面说过，地价上涨的真相，不是地产商提高溢价率，而是地方政府在不断提高起拍价。现在，中央已经敏锐的意识到问题根源，开始给各地土拍政策打补丁了。

深圳等城市突然叫停土地出让，其实真正的原因也不是没人报名，而是在这份文件之后，要回去重新修改土拍计划了。

这份文件的意义，在于中央开始用最精准的方式，来调控房价了。过去几年里，中国对房价的调控，精细程度一直在递进，先是限制一手房售价，再是限制土地出让价格，但都没能彻底限制住地方政府提高土地价格的行为。

这次，中央直接开始限制最源头的土地起拍价，相当于从根本上锁死了房价上涨的空间。

可以说，只要宏观经济环境不发生重大变化，未来中国的一手房价格，将会进入一种高度计划经济的状态，一切都被精确计算，就算不下降，涨幅也绝不会超过居民收入增幅。

大家如果想上车一手房，会从容很多。

至于房价会不会下降？二手房市场又会不会暴涨？

这可能要涉及到一个更大的问题，那就是房地产税。

其实，不管是政府精确控制一手房价格，还是多地出台二手房指导价，背后更大的意义，是展示了中国政府缩小贫富差距的决心，这正好是开征房地产税最重要的前提。

另一个契机是，2021年之后，中国的地方债压力将会大大减轻。从这张图可以看出，2015年以来，地方政府每年的偿债压力，一直是指数级上升，这也是地方政府必须高价卖地的原因。

但是2021年之后，地方债压力迎来拐点，再往后，地方政府的财政就要健康多了。这是中央今年开始严控地价的底气，也恰好可以利用这个窗口期，来推行税制改革。

老何在这里做个预言，房地产税的出台，恐怕不会太遥远了。

那么，房地产税会怎么影响中国房价？这个话题太大了，这次肯定讲不完。如果大家想听，还请将这篇文章分享给更多的朋友，关注老何的公众号《何处击》，老何尽快开讲房地产税。